Apartmanlarda Yönetici Olması Zorunlumu?
KMK.nun 34 Md. uyarınca bağımsız bölümü 8 ya da daha fazla sayıda olan kat mülkiyetine tabi binalar da bir yönetici tayin edilmesi kanunen zorunludur. Ancak binanın tamamı tek bir kişinin mülkiyetindeyse, bina maliki kanunen yöneticidir.

Kim Yönetici Olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kiracı veya aparman dışından birinin yönetici olması mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda vekaletname ile özel yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca kiracı veya dışarıdan seçilen yönetici kat malikleri toplantısı da oylamaya katılamaz. (KMK.Md.34)

Kat malikinden başkası yönetici olursa bir sıkıntı doğar mı?
Kat maliki olmayan yönetici kat malikleri veya kiracıların yaptığı haksız işlemler için kendisine özel yetki verilmediği takdirde, dava açamaz, açılan davalara taraf olamaz.

Yönetim kaç kişiden oluşur.
Apartman yönetimi bir yöneticiden oluşabileceği gibi üç kişilik bir yönetim kurulundan da oluşabilir. (KMK.Md.34)

Yönetimin Yetki Sınırı Nedir?
Kat Malikleri Kurulunca aksine bir karar alınmamışsa Yönetim Kurulu ya da Yönetici, anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir (KMK.Md.35)

Yönetimin/Yöneticinin Görevleri Nelerdir?
-Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların yerine getirilmesi,
-Anayapının kullanılması, korunması, bakimi ve onarımı, sigorta ettirilmesi,
-Avansların toplanması,
-Yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü,
-Yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü,
-Süre asımına veya bir hakkin kaybına sebebiyet verilmemesi,
-Anataşınmazın korunması ve bakimi için gerekli tedbirlerin alınması,
-Dava ve icra takibi yapılması,
-Bankada hesap açtırılması,
-Kat Malikleri Kurulu' nü toplantıya çağırma,
-İşletme projesinin yapılması,
-Bildirimde bulunma,
-Kanuni temsil yetkisini kullanması (KMK.Md.35)

Yöneticinin/Yönetim kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?
Yönetici/yönetim kurulu kanunen sayfaları müteselsil sıra numaralı ve noter tarafından tasdik edilmiş karar defteri tutmak zorundadır. Bu defter her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Ancak, uygulamada işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan defterlerin tuttuğu da görülmektedir. Yönetici apartman gelir-gider ve yazışmalarına ait belgeleri düzenli biçimde dosyalayarak saklamak, Görev süresi bitiminde ise, defterler ile birlikte yeni seçilen yöneticiye devretmekle yükümlüdür. KMK.36 ncı maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. (KMK.Md.36)

Yönetici her kat malikine ayrı ayrı hesap verir mi?
Yönetici kat malikine hesap vermez, sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür .(KMK.Md.39)

Denetçi/Denetim kurulu kimlerden oluşur?
Denetçi/Denetim Kurulu, Kat malikleri kurulu tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kurulundan oluşur. Kat maliki olmayan denetçi olamaz. (KMK.Md.41)

Denetçinin/Denetim kurulunun görevleri nelerdir?
Denetçi/denetim kurulu, Yönetici/yönetim kurulunu yönetim süresi boyunca denetler. Denetim sonuçlarını ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna rapor halinde sunar. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir. (KMK.Md.41)

Denetçinin/Denetim kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?
Denetçi (ya da denetim kurulu), sayfaları müteselsil sıra numaralı noter tarafından tasdik edilmiş bulunan bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetim sonuçları ile denetçiler tarafından alınan kararlar ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması gerekir. (KMK.Md.41)

Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?
Kat Malikleri Kurulu,arsa payı ne olursa olsun,ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. (KMK.Md.69)

Kat Malikleri Kurulu Ne zaman Toplanır?
-Olağan kat malikleri toplantısı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her sene ocak ayı içinde yapılır.
-Olağan üstü kat malikleri toplantısı, yıl içerisinde herhangi bir zamanda yapılabilir. (KMK.Md.29)

Kat malikleri kurulu toplantıya nasıl davet edilir?
Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir.(KMK.Md.29)

Kat malikleri toplantısında temsil temsil yeteneği?
-Kat malikini, 1. derece akrabası,
-Kat malikini, diğer kat maliki,
-Bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi tarafından,
-Vefat eden kat malikini, veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri kişi,tarafından temsil edilir.
-Birden fazla bağımsız bölüm sahibi, her bölüm için ayrı, ayrı oy hakkına sahiptir.(KMK.Md.31)

Kat Malikleri Toplantıda yeterli çoğunluk nedir?
Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51'i temsil edilmelidir. Birinci toplantıda yeter sayıya ulaşılamadığı takdirde ikinci toplantıya katılanlarda herhangi bir sayı aranmaksızın karar alınır. (KMK.Md.29)

Kat malikleri Kurulu Karaları Bağlayıcımıdır?
Alınan Kararlar yürürlükteki yasalara açıkça aykırı değilse, bütün bağımsız bölüm malikleri, onların mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar yada yararlananlar, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Oturulmayan Daire için Yönetim Giderleri Ödenecek mi?
Daire maliki otursa da oturmasa da apartmanın ortak giderlerine iştirak etmek mecburiyetindedir.

Ortak Giderler Ödenmezse Ne Olur?
Ortak giderler ödemediği takdirde, yönetim adli icra marifetiyle ödenmeyen miktarın tahsili yoluna gidebilir. İcra marifetiyle yapılan tahsilatlarda vekalet ücreti, icra masrafı ve %10 aylık faiz talep edilebileceği açıktır.

Kirada olan konutun ortak giderlerini kim öder?
Kirada olan gayrimenkulün ortak giderleri aksine bir anlaşma mevcut değilse kiracısı tarafından ödenir. Yönetim kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekerse, tahsilat için kat malikine gidebilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir.

Birden çok bloktan oluşan binalarda ortak giderler nasıl ödenir?
Bir veya daha çok bloktan oluşan binalar için yapılan ortak gider veya masraflar bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.

Kat maliki, bağımsız biriminde değişikliği yapabilir mi?
Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis veya değişiklik yapamaz ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz. Bu durumlarda Kat maliki olmayan apartman yöneticisinin dava açma yetkisi yoktur.

Daireye Kalorifer dilimi ekleme veya yer değiştirme yapılabilir mi?
Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme hiç bir şekilde müdahale edilemez.

Çatıya Çanak Anten Kurmak için izin almak Gerekir mi?
Çatıya çanak anten kurmak için izin konusuna Yargıtay son noktayı koydu, izin alınması gerekmiyor. Yargıtay, kat maliklerinin, apartmanların merkezi anteni bulunsa bile, uydu kanallarını izleyebilmek için çatıya çanak anten sistemi kurabileceğine hükmetti. Ancak çatıya çanak anten koyduğunuzda gayrimenkule bir zarar gelirse tazminle sorumlusunuz.

Kiracıların Çatıya Çanak Anten Kurmak için izin almak Gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, oturma (sükna) hakkına sahip olan kiracılar apartmanın garaj, teras, çamaşırhane, çamaşır kurutma alanı gibi "ortak yerlerden" diğer ev sahipleri gibi arsa payı oranında yararlanabilirler. Ev sahibinin "halefi" olarak ortak yerleri aynı şekilde kullanabilirler. Kiracının bu haktan başkalarına zarar vermemek kaydıyla yararlanmasını diğer kat malikleri engelleyemez.

Kiracı Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edebilir mi?
Kiracıların Kat malikleri Kurulu karalarına karşı itiraz etme veya dava açma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı itirazını ancak kat malikine karşı yapabilir.

Kiracı Kat Malikleri Kuruluna Katılıp Oy Kullanabilir mi?
Bu konu ile ilgili düzenlemeler 634 sayılı Kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından da anlaşılacağı üzere, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur. Kat malikleri kuruluna, doğal olarak kat malikleri çağrılacağından, ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılmaları zorunluluğu yoktur. Kat maliki olmamakla birlikte, konutu filen kullanan kiracı veya diğer kişiler, kat malikleri kuruluna dinleyici olarak katılabilirler. Ancak bunlar yazılı vekaletle yetkilendirilmedikleri sürece toplantı yeter sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar.

Apartmandaki kiracı veya kat maliki, diğer sakinleri rahatsız ederse ne yapılabilir?
Rahatsızlık veren kişi veya kişiler uyarılır. Rahatsızlık veren kiracı ise, ev sahibi olaydan haberdar edilir. İkazlara rağmen taşlılık devam ediyorsa daire sakinleri sulh ceza mahkemesine ayrı, ayrı şikayetçi olmalıdır. Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın alınması mümkündür.

Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasında ne fark var ?
- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulur.
- Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın bölümleri üzerinde kurulur.
- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılır.
- Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir.
- Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir.
- Kat mülkiyetinde malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir.
- Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre yapılır.

Ortak ısınma sisteminden ferdi sisteme geçilebilir mi?
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın, kat kaloriferi ya da doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin verecekleri karar üzerine yapılır. Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi aynı zamanda yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılacağından bütün kat maliklerinin beş de dördünün oyu şarttır.

Isı pay ölçer nedir?
Isı pay ölçer her radyatöre monte edilerek dairenin bireysel bazdaki toplam ısı harcamalarının tespit edilmesine ve bunun üzerinden gider paylaşımı yönelik hesaplamaların yapılabilmesini olanaklı kılan ısı sayacıdır.

Isı pay ölçerin yasal dayanakları? Ne zamana kadar ısı pay ölçer sistemine geçilmelidir?
18.04.2007 tarihinde kabul edilen 5627 sayılı Enerji Verimliliği Yasası ısı pay ölçer sistemi kullanımı ile ilgili düzenlemeleri de kapsamaktadır. Yasa, merkezi ısıtma sistemli yeni binalarda ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin bireysel olarak ölçümlendiği “Pay Ölçüm” sistemine geçmesini zorunlu hale getirilmiş,

Ne zamana kadar ısı pay ölçer sistemine geçilmelidir?
Yasanın yayımı tarihinden itibaren 5 yıllık bir geçiş süreci sonunda 02.05.2012 tarihi itibari ile; eski yeni tüm merkezi sistemli binaların bu sisteme geçmesi ve buna aykırı olarak hazırlanan projelerin ilgili mercilerle onaylanmaması hükme bağlanmıştır.

Isı pay ölçer nerelerde kullanılacaktır?
Yeni ya da eski , içinde merkezi ısıtma sistemli kalorifer peteği bulunan tüm binalarda pay ölçer kullanılacaktır.

Radyatörlerim kapalı olursa para ödemem gerekir mi?
Isı pay ölçerli sistemlerde radyatörlerinizi tamamen kapatılamaz. Yönetmelik gereği evin sıcaklığı 15°C altına düşürülemez. Amaç daireler arasındaki haksız ısı geçişine engel olmaktır. Ayrıca giriş, merdivenler vb. ortak alanların ısıtılmasından gelen bir pay dairelerin ısınma giderlerine eklenir.

Isı pay ölçer cihazı takmamanın cezası var mı?
Pay ölçer cihazı takılmadığı için suç duyurusunda bulunulması halinde, artman yöneticisine 1.600 lira para cezası kesilebilir.

Apartmanlarda risk değerlendirmesi ve acil durum planı yapılmalımı?
6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanununa göre her ne ad altında olursa olsun (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan) işçi çalıştıran apartmanlarda risk değerlendirilmesi ve acil durum planı yapılması yasanın yürürlük tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren zorunludur. Planı olmadığı tespit edilen apartman yada siteye ilk ay için 3.234 TL takip eden her aç için 5.229 TL. ceza uygulanacak.