 Apartmanlarda Yönetici Olması Zorunlumu?
KMK.nun 34 Md. uyarınca bağımsız
bölümü 8 ya da daha fazla sayıda olan kat mülkiyetine tabi binalar da
bir yönetici tayin edilmesi kanunen zorunludur.
Ancak binanın tamamı tek bir kişinin mülkiyetindeyse, bina maliki
kanunen yöneticidir.
Kim Yönetici Olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici
bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Yönetim planında aksine bir
hüküm yoksa kiracı veya aparman dışından birinin yönetici olması
mümkündür. Kat malikleri dışından seçilen yöneticinin dava ve icra takip
işlemi yapabilmesi için kat malikleri tarafından kendisine bu konuda
vekaletname ile özel yetki verilmiş olması gerekir. Ayrıca kiracı veya
dışardan seçilen yönetici kat malikleri toplantısı da
oylamaya katılamaz.
Kat malikinden başkası yönetici olursa bir
sıkıntı doğar mı?
Kat maliki olmayan yönetici kat malikleri
veya kiracıların yaptığı haksız işlemler için kendisine özel yetki
verilmediği takdirde, dava açamaz, açılan davalara taraf olamaz.
Yönetim kaç kişiden oluşur.
Apartman yönetimi bir yöneticiden
oluşabileceği gibi üç kişilik bir yönetim kurulundan da oluşabilir.
Yönetimin Yetki Sınırı Nedir?
Kat Malikleri Kurulunca aksine bir karar
alınmamışsa Yönetim Kurulu ya da Yönetici, anagayrimenkulün
yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir
Yönetimin/Yöneticinin
Görevleri Nelerdir?
-Kat Malikleri Kurulu' nün aldığı kararların
yerine getirilmesi,
-Anayapının kullanılması, korunması, bakimi
ve onarımı, sigorta ettirilmesi,
-Avansların toplanması,
-Yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü,
-Yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü,
-Süre asımına veya bir hakkin kaybına
sebebiyet verilmemesi,
-Anataşınmazın korunması ve bakimi için
gerekli tedbirlerin alınması,
-Dava ve icra takibi yapılması,
-Bankada hesap açtırılması,
-Kat Malikleri Kurulu' nü toplantıya
çağırma,
-İşletme projesinin yapılması,
-Bildirimde bulunma,
-Kanuni temsil yetkisini kullanması
Yöneticinin/Yönetim
kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?
Yönetici/yönetim kurulu
kanunen sayfaları müteselsil sıra numaralı ve noter tarafından tasdik
edilmiş karar defteri tutmak zorundadır. Ancak, uygulamada işletme defteri,
kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan defterlerin tuttuğu da
görülmektedir. Yönetici apartman gelir-gider ve yazışmalarına ait belgeleri
düzenli biçimde dosyalayarak saklamak, Görev süresi bitiminde ise, defterler
ile birlikte yeni seçilen yöneticiye devretmekle yükümlüdür.
Yönetici her kat
malikine ayrı ayrı hesap verir mi?
Yönetici kat malikine hesap
vermez, sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür.
Denetçi/Denetim
kurulu kimlerden oluşur?
Denetçi/Denetim Kurulu, Kat malikleri kurulu
tarafından, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir
denetçiye veya üç kişilik bir denetim kurulundan oluşur.
Denetçinin/Denetim
kurulunun görevleri nelerdir?
Denetçi/denetim kurulu,
Yönetici/yönetim kurulunu yönetim süresi boyunca denetler. Denetim
sonuçlarını ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna rapor halinde sunar. Bu
rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla
gönderilir.
Denetçinin/Denetim
kurulunun Tutmak zorunda olduğu defterler nelerdir?
Denetçi (ya da denetim
kurulu), sayfaları müteselsil sıra numaralı noter tarafından tasdik edilmiş
bulunan bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetim sonuçları ile
denetçiler tarafından alınan kararlar ve gerekli görülen diğer hususlar
yazılır. Bu defterin her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması gerekir.
Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?
Kat Malikleri Kurulu,arsa payı
ne olursa olsun,ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.
Kat
Malikleri Kurulu Ne zaman Toplanır?
-Olağan kat malikleri
toplantısı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her sene ocak ayı içinde
yapılır.
-Olağan üstü kat malikleri
toplantısı, yıl içerisinde herhangi bir zamanda yapılabilir.
Kat malikleri
kurulu toplantıya nasıl davet edilir ?
Yazılı ve imza karşılığında davet mektubu ile yapılacağı gibi iadeli
taahhütlü olarak posta ile de davet yapılabilir.
Kat
malikleri toplantısında temsil temsil yeteneği?
-Kat malikini, 1.
derece akrabası,
-Kat malikini, diğer
kat maliki,
-Bağımsız bölümün
birden fazla maliki varsa, içlerinden birine vekalet vererek bu kişi
tarafından,
-Vefat eden kat
malikini, veraset ilamı ile birlikte aralarından seçecekleri
kişi,tarafından temsil edilir.
-Birden fazla
bağımsız bölüm sahibi, her bölüm için ayrı, ayrı oy hakkına
sahiptir.
Kat Malikleri Toplantıda
yeterli çoğunluk nedir?
Hem arsa payı hem de bağımsız bölüm sayısının % 51'i temsil edilmelidir.
Birinci toplantıda yeter sayıya ulaşılamadığı takdirde ikinci toplantıya
katılanlarda herhangi bir sayı aranmaksızın karar alınır.
Kat malikleri Kurulu Karaları Bağlayıcımıdır?
Alınan Kararlar
yürürlükteki yasalara açıkça aykırı değilse, bütün bağımsız bölüm
malikleri, onların mirasçıları, bağımsız birimde oturanlar yada
yararlananlar, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun
kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Oturulmayan Daire
için Yönetim Giderleri Ödenecek mi?
Daire maliki otursa da
oturmasa da apartmanın ortak giderlerine iştirak etmek
mecburiyetindedir.
Ortak
Giderler Ödenmezse Ne Olur?
Ortak giderler ödemediği
takdirde, yönetim adli icra marifetiyle ödenmeyen miktarın tahsili
yoluna gidebilir. İcra marifetiyle yapılan tahsilatlarda vekalet
ücreti, icra masrafı ve %10 aylık faiz talep edilebileceği açıktır.
Kirada olan konutun ortak
giderlerini kim öder?
Kirada olan gayrimenkulün
ortak giderleri aksine bir anlaşma mevcut değilse kiracısı tarafından
ödenir. Yönetim kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk
çekerse, tahsilat için kat malikine gidebilir. Bağımsız bölüm maliki
parayı ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir.
Birden çok
bloktan oluşan binalarda ortak giderler nasıl ödenir?
Bir veya daha çok bloktan
oluşan binalar için yapılan ortak gider veya masraflar bağımsız bölüm
malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.
Kat maliki,
bağımsız biriminde değişikliği yapabilir mi?
Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis
veya değişiklik yapamaz ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış
proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz.
Bu durumlarda Kat maliki olmayan apartman yöneticisinin dava açma
yetkisi yoktur.
Daireye Kalorifer dilimi ekleme veya yer değiştirme yapılabilir mi?
Kat malikleri Kurulunun izni olmaksızın sisteme hiç bir şekilde müdahale
edilemez.
Çatıya Çanak Anten Kurmak
için izin almak Gerekir mi?
Çatıya çanak anten kurmak
için izin konusuna Yargıtay son noktayı koydu, izin alınması gerekmiyor.
Yargıtay, kat maliklerinin, apartmanların merkezi anteni bulunsa bile,
uydu kanallarını izleyebilmek için çatıya çanak anten sistemi
kurabileceğine hükmetti. Ancak çatıya çanak anten
koyduğunuzda gayrimenkule bir zarar gelirse tazminle sorumlusunuz.
Kiracıların
Çatıya Çanak Anten Kurmak için izin almak Gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na
göre, oturma (sükna) hakkına sahip olan kiracılar apartmanın garaj,
teras, çamaşırhane, çamaşır kurutma alanı gibi "ortak yerlerden" diğer
ev sahipleri gibi arsa payı oranında yararlanabilirler. Ev sahibinin
"halefi" olarak ortak yerleri aynı şekilde kullanabilirler. Kiracının bu
haktan başkalarına zarar vermemek kaydıyla yararlanmasını diğer kat
malikleri engelleyemez.
Kiracı
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edebilir mi?
Kiracıların
Kat malikleri Kurulu karalarına karşı itiraz etme veya dava açma hakkı
bulunmamaktadır. Kiracı itirazını ancak kat malikine karşı yapabilir.
Kiracı Kat Malikleri Kuruluna Katılıp Oy
Kullanabilir mi?
Bu konu ile
ilgili düzenlemeler
634 sayılı Kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından
da anlaşılacağı üzere, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur.
Kat malikleri kuruluna, doğal olarak kat malikleri çağrılacağından,
ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılmaları zorunluluğu yoktur. Kat
maliki olmamakla birlikte, konutu filen kullanan kiracı veya diğer
kişiler, kat malikleri kuruluna dinleyici olarak katılabilirler. Ancak
bunlar yazılı vekaletle yetkilendirilmedikleri sürece toplantı yeter
sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar.
Aparmandaki
kiracı veya kat maliki, diğer sakinleri rahatsız ederse ne yapılabilir?
Rahatsızlık veren kişi
veya kişiler uyarılır. Rahatsızlık veren kiracı ise, ev sahibi olaydan
haberdar edilir. İkazlara rağmen taşlılık devam ediyorsa daire sakinleri
sulh ceza mahkemesine ayrı, ayrı şikayetçi olmalıdır. Kat mülkiyeti
kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler
tarafından birleşilerek satın alınması mümkündür.
Kat Mülkiyeti ile kat irtifakı arasında ne fark var ?
- Kat mülkiyeti
tamamlanmış bir yapıda kurulur.
- Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın
bölümleri üzerinde kurulur.
- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılır.
- Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir.
- Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir.
- Kat mülkiyetinde malikler
arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına
sahiptir.
- Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre
yapılır.
Ortak ısınma sisteminden ferdi sisteme geçilebilir mi?
Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak
kaloriferle olan ısınmanın, kat kaloriferi ya da doğalgaz kullanılmak
maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin
verecekleri karar üzerine yapılır. Ortak kaloriferle olan ısınmanın
ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi aynı zamanda yönetim
planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılacağından bütün kat
maliklerinin beş de dördünün oyu şarttır.
Isı pay ölçer nedir?
Isı pay ölçer her radyatöre
monte edilerek dairenin bireysel bazdaki toplam ısı harcamalarının
tespit edilmesine ve bunun üzerinden gider paylaşımı yönelik
hesaplamaların yapılabilmesini olanaklı kılan ısı sayacıdır.
Isı pay ölçerin yasal dayanakları? Ne zamana kadar ısı pay ölçer sistemine
geçilmelidir?
18.04.2007 tarihinde kabul edilen 5627
sayılı Enerji Verimliliği Yasası ısı pay ölçer sistemi kullanımı ile
ilgili düzenlemeleri de kapsamaktadır. Yasa, merkezi ısıtma
sistemli yeni binalarda ısı ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin
bireysel olarak ölçümlendiği “Pay Ölçüm” sistemine
geçmesini zorunlu hale getirilmiş,
Ne zamana kadar ısı pay ölçer sistemine
geçilmelidir?
Yasanın yayımı tarihinden
itibaren 5 yıllık bir geçiş süreci sonunda 02.05.2012 tarihi
itibari ile; eski yeni tüm merkezi sistemli binaların bu sisteme
geçmesi ve buna aykırı olarak hazırlanan projelerin ilgili
mercilerle onaylanmaması hükme bağlanmıştır.
Isı pay ölçer nerelerde kullanılacaktır?
Yeni ya da eski , içinde merkezi ısıtma
sistemli
kalorifer peteği bulunan tüm binalarda pay ölçer kullanılacaktır.
Radyatörlerim kapalı olursa para ödemem gerekir mi?
Isı pay ölçerli sistemlerde radyatörlerinizi tamamen
kapatılamaz. Yönetmelik gereği evin sıcaklığı 15°C altına düşürülemez.
Amaç daireler arasındaki haksız ısı geçişine engel olmaktır. Ayrıca
giriş, merdivenler vb. ortak alanların ısıtılmasından gelen bir pay
dairelerin ısınma giderlerine eklenir.
Isı pay ölçer
cihazı takmamanın
cezası var mı?
Pay ölçer cihazı takılmadığı için suç duyurusunda
bulunulması halinde, artman
yöneticisine 1.600
lira para
cezası kesilebilir.
|
